Für Hausvereine, Wohnprojekte und gemeinschaftliche Vermietungsmodelle

1. Grundverständnis klären: Vermögensverwaltung vs. wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb

Vor dem Gespräch sollte die Gruppe wissen:

• Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich Vermögensverwaltung. → Nicht körperschaftsteuerpflichtig.
• Wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb entsteht nur, wenn
  • Gewinnerzielungsabsicht besteht
  • oder gewerbliche Zusatzleistungen angeboten werden
  • oder die Tätigkeit über reine Vermögensverwaltung hinausgeht.

Das ist der zentrale Punkt, an dem viele Finanzämter unterschiedlich entscheiden.

2. Die eigene Ausrichtung klar formulieren

Das Finanzamt achtet sehr darauf, wie ein Verein sich selbst beschreibt. Hilfreich sind Aussagen wie:

• „Wir verfolgen keine Gewinnerzielungsabsicht.“
• „Die Mieten dienen ausschließlich der Kostendeckung, Darlehenstilgung und Instandhaltung.“
• „Es gibt keine Ausschüttungen an Mitglieder.“
• „Wir vermieten langfristig und zu Selbstkosten.“
• „Wir bieten keine gewerblichen Zusatzleistungen (z. B. Kurzzeitvermietung, Hausmeisterservice) an.“
• „Der Zweck des Vereins ist gemeinwohlorientiert.“

Diese Sätze wirken oft Wunder.

3. Satzung prüfen (und ggf. anpassen)

Das Finanzamt orientiert sich stark an der Satzung. Hilfreich sind Formulierungen wie:

• „Der Verein verfolgt ausschließlich und unmittelbar nichtwirtschaftliche Zwecke.“
• „Die Vermietung dient der Erfüllung des Vereinszwecks und erfolgt im Rahmen der Vermögensverwaltung.“
• „Mittel des Vereins dürfen nur für satzungsgemäße Zwecke verwendet werden.“
• „Es finden keine Gewinnausschüttungen statt.“

Wenn das fehlt, kann das Finanzamt die Vermietung schneller als wirtschaftlichen Betrieb einstufen.

4. Zahlen und Struktur transparent darstellen

Für das Gespräch hilfreich:

• Wie hoch sind die Mieteinnahmen?
• Welche laufenden Kosten gibt es?
• Wie wird die Darlehenstilgung finanziert?
• Gibt es Rücklagen für Instandhaltung?
• Gibt es Überschüsse – und wofür werden sie verwendet?

Wichtig: Tilgung ist steuerlich keine Ausgabe, aber das ist nur relevant, wenn das Finanzamt überhaupt eine Gewinnermittlung verlangt. Bei Vermögensverwaltung entfällt das komplett.

5. Gesprächsstrategie

Ein paar bewährte Hinweise:

• Freundlich, ruhig, sachlich auftreten.
• Nicht defensiv – eher: „Wir möchten sicherstellen, dass wir korrekt eingestuft sind.“
• Auf die bundesweite Rechtslage hinweisen: Vermietung = Vermögensverwaltung.
• Beispiele anderer Vereine erwähnen – das zeigt Praxis.
• Falls das Finanzamt unsicher ist: → um eine schriftliche Einstufung bitten.

6. Typische Missverständnisse, die man ausräumen kann

• „Weil ihr Mieteinnahmen habt, seid ihr automatisch steuerpflichtig.“ → Nein. Vermögensverwaltung ist steuerfrei.
• „Weil ihr Darlehen tilgt, handelt ihr unternehmerisch.“ → Nein. Tilgung ist keine Gewinnerzielung.
• „Ein Verein darf keine Immobilien vermieten.“ → Doch. Das ist ausdrücklich erlaubt.

7. Wann professionelle Beratung sinnvoll ist

Nur in Sonderfällen:

• Wenn gewerbliche Elemente dazukommen
• Wenn mehrere Immobilien oder Mischformen existieren
• Wenn das Finanzamt sich querstellt

Für normale Hausvereine ist das selten nötig.

Information von der KI Copilot, 18.2.2026